Bei vermieteten Immobilien mindert die Abschreibung auf das Gebäude (AfA) jedes Jahr Ihre Steuerlast. Das Gesetz geht dabei von einer pauschalen Nutzungsdauer aus. Ist ein Gebäude tatsächlich kürzer nutzbar, kann ein Restnutzungsdauergutachten eine deutlich höhere Abschreibung ermöglichen. Hier erfahren Sie, wie das funktioniert und für welche Objekte es sich lohnen kann.
So funktioniert die Gebäude-AfA
Abschreiben können Sie nur den Gebäudeanteil, nicht den Grund und Boden. Für vermietete Wohngebäude im Privatvermögen gelten nach § 7 Abs. 4 EStG feste Sätze:
| Fertigstellung des Gebäudes | AfA-Satz pro Jahr |
|---|---|
| vor 1925 | 2,5 % (40 Jahre) |
| 1925 bis 2022 | 2 % (50 Jahre) |
| ab 2023 | 3 % (rund 33 Jahre) |
Diese Sätze gelten unabhängig davon, wie alt und in welchem Zustand das Gebäude beim Kauf tatsächlich ist.
Was die Restnutzungsdauer ändert
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt eine Ausnahme: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die gesetzlich unterstellte, kann die AfA nach dieser kürzeren Nutzungsdauer bemessen werden. Den Nachweis führt in der Praxis ein Gutachten, das die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes ermittelt.
Weist das Gutachten zum Beispiel eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren nach, steigt der AfA-Satz rechnerisch von 2 % auf 4 % pro Jahr.
Rechenbeispiel
| Vereinfachtes Beispiel | Wert |
|---|---|
| Gebäudeanteil am Kaufpreis | 450.000 € |
| AfA pauschal (2 %, Baujahr 1970) | 9.000 € pro Jahr |
| AfA mit Gutachten (Restnutzungsdauer 25 Jahre = 4 %) | 18.000 € pro Jahr |
| Zusätzliche Abschreibung | 9.000 € pro Jahr |
Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % entspricht das rechnerisch rund 3.780 € weniger Einkommensteuer pro Jahr. Das Beispiel ist bewusst vereinfacht und berücksichtigt weder Solidaritätszuschlag noch Kirchensteuer oder Ihre individuelle Situation.
Für welche Objekte lohnt sich ein Gutachten?
Gute Voraussetzungen
- Ältere Gebäude, deren Bausubstanz, Ausstattung oder Haustechnik bereits deutlich gealtert ist
- Ein hoher Gebäudeanteil am Kaufpreis, zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern
- Ein hoher persönlicher Steuersatz
- Vermietete Objekte im Privatvermögen, die Sie langfristig halten möchten
Bei neueren oder umfassend modernisierten Gebäuden fällt die Restnutzungsdauer dagegen oft so lang aus, dass sich kein Vorteil ergibt.
Worauf Sie achten sollten
- Qualität des Gutachtens: Das Finanzamt prüft das Gutachten. Es sollte von einem qualifizierten Sachverständigen stammen und die Restnutzungsdauer nachvollziehbar begründen. Die Anforderungen wurden in den letzten Jahren durch Rechtsprechung und Finanzverwaltung mehrfach präzisiert.
- Zeitpunkt: Idealerweise lassen Sie das Gutachten zeitnah zum Kauf erstellen. Ob es auch für bereits laufende Jahre angesetzt werden kann, klärt Ihr Steuerberater.
- Kosten und Nutzen: Stellen Sie die Kosten des Gutachtens der erwarteten Steuerersparnis über die Haltedauer gegenüber.
- Steuerberater einbinden: Ob und wie sich eine kürzere Nutzungsdauer in Ihrer Steuererklärung umsetzen lässt, ist eine Einzelfallfrage.
Wo Sie ein Gutachten beauftragen können
Ich habe Restnutzungsdauergutachten bereits selbst über den Anbieter Der Gutachter beauftragt. Mehr dazu, zu den Leistungen und zum Ablauf finden Sie auf meiner Empfehlungsseite: Restnutzungsdauer- & Immobiliengutachten.
Häufige Fragen
Gilt das auch für selbst genutzte Immobilien?
Nein. Die AfA mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Für eine selbst genutzte Immobilie gibt es keine Gebäudeabschreibung.
Wird auch der Grundstücksanteil abgeschrieben?
Nein, Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises.
Muss das Finanzamt das Gutachten akzeptieren?
Das Finanzamt prüft das Gutachten und kann es beanstanden, wenn es nicht nachvollziehbar ist. Ein sorgfältig begründetes Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen erhöht die Chance auf Anerkennung.
Sie möchten ein Objekt durchrechnen lassen?
Ich prüfe mit Ihnen, ob sich ein Restnutzungsdauergutachten für Ihr Objekt lohnen könnte, und rechne Rendite und Steuereffekt gemeinsam mit Ihrem Steuerberater durch.
Erstgespräch vereinbarenZur Gutachten-EmpfehlungAlle Angaben ohne Gewähr, Stand Oktober 2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall.