Wer in Frankfurt, Offenbach, Wiesbaden oder Darmstadt eine Immobilie kauft, zahlt neben dem Kaufpreis rund 8 bis 12 Prozent Kaufnebenkosten. Dieser Betrag wird von Banken in der Regel nicht mitfinanziert und muss aus Eigenkapital kommen. Hier sehen Sie, woraus sich die Nebenkosten in Hessen zusammensetzen und wie Sie sie realistisch einplanen.
Die Kaufnebenkosten in Hessen im Überblick
| Posten | Übliche Höhe |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,0 % |
| Notar und Grundbuchamt | ca. 1,5–2,0 % |
| Maklerprovision (falls ein Makler beteiligt ist) | frei verhandelbar, häufig bis 3,57 % |
| Gesamt | ca. 8–12 % |
Grunderwerbsteuer: 6 Prozent
Hessen erhebt 6 Prozent Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis. Sie ist der größte Einzelposten. Das Finanzamt schickt nach der Beurkundung einen Steuerbescheid; erst nach Zahlung stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die Sie nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.
Praxistipp: Mitverkauftes bewegliches Inventar – etwa eine Einbauküche – kann im Kaufvertrag mit einem realistischen Wert gesondert ausgewiesen werden. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Wert muss angemessen sein; überhöhte Ansätze erkennt das Finanzamt nicht an.
Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent
Die Kosten für Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind daher nicht verhandelbar. Sie umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und – bei Finanzierung – die Eintragung der Grundschuld. Als Faustwert rechnen Sie mit 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
Maklerprovision
Die Provision ist frei verhandelbar. Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatpersonen gilt seit Dezember 2020 eine gesetzliche Regel: Wurde der Makler von beiden Seiten beauftragt, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen. Beauftragt nur der Verkäufer, darf der Käufer höchstens die Hälfte übernehmen.
Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und Grundstücke gilt diese Teilungsregel nicht. Hier wird die Provision individuell vereinbart.
Rechenbeispiel: Wohnung für 400.000 Euro
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Grunderwerbsteuer (6 %) | 24.000 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 2 %) | 8.000 € |
| Maklerprovision Käuferanteil (3,57 %) | 14.280 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 46.280 € |
Das entspricht rund 11,6 Prozent des Kaufpreises. Ohne Makler lägen die Nebenkosten bei etwa 32.000 Euro, also 8 Prozent.
Was das für Kapitalanleger bedeutet
- Eigenkapital: Banken erwarten in der Regel mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital. Wer mehr einbringt, bekommt meist bessere Konditionen.
- Rendite: Rechnen Sie die Rendite immer auf den Gesamtpreis inklusive Nebenkosten – nicht nur auf den Kaufpreis.
- Steuer: Bei vermieteten Immobilien zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten zu den Anschaffungskosten. Der auf das Gebäude entfallende Anteil wird über die Abschreibung (AfA) steuerlich berücksichtigt. Kosten der Grundschuldbestellung gehören dagegen zu den Finanzierungskosten. Die Details klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
- Rücklagen: Planen Sie zusätzlich einen Puffer für Instandhaltung und eventuelle Leerstände ein.
Checkliste: Nebenkosten richtig einplanen
- 6 % Grunderwerbsteuer fest einrechnen
- 1,5–2 % für Notar und Grundbuch ansetzen
- Maklerprovision vorab klären und schriftlich festhalten
- Mitverkauftes Inventar realistisch bewerten und im Vertrag ausweisen
- Rücklage für Instandhaltung und Modernisierung einplanen
Häufige Fragen
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Manche Banken finanzieren bei sehr guter Bonität auch Teile der Nebenkosten mit. Das ist aber die Ausnahme und meist mit höheren Zinsen verbunden. In der Regel sollten die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?
Nach der Beurkundung erhalten Sie vom Finanzamt einen Bescheid. Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe fällig.
Fallen beim Kauf eines Mehrfamilienhauses andere Nebenkosten an?
Die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten berechnen sich gleich. Unterschiedlich ist die Maklerprovision, da die gesetzliche Teilungsregel für Mehrfamilienhäuser nicht gilt. Mehr dazu in meiner Checkliste zum Mehrfamilienhauskauf.
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