Mehrfamilienhaus im Rhein-Main-Gebiet kaufen: Checkliste

Ratgeber · Boris Bandov, Immobilienberater in Frankfurt am Main · Stand: September 2026

Ein Mehrfamilienhaus ist für viele Kapitalanleger der nächste Schritt nach der ersten Eigentumswohnung: mehrere Mieteinheiten, ein Grundbuch, mehr Gestaltungsspielraum. Gleichzeitig ist die Prüfung aufwendiger. Diese Checkliste zeigt, worauf Sie beim Kauf im Rhein-Main-Gebiet achten sollten.

Warum ein Mehrfamilienhaus?

• Risikostreuung: Fällt eine Miete aus, tragen die übrigen Einheiten weiter.
• Eine Entscheidung: Sie bestimmen Modernisierungen, Verwaltung und Vermietung allein – ohne Eigentümergemeinschaft.
• Entwicklungspotenzial: Mietanpassungen im gesetzlichen Rahmen, energetische Sanierung, Dachausbau oder eine spätere Aufteilung in Eigentumswohnungen können den Wert steigern.

Dem stehen ein höherer Kapitalbedarf und mehr Verantwortung gegenüber. Umso wichtiger ist eine gründliche Prüfung vor dem Kauf.

Checkliste für den Kauf

1. Lage und Standort

• Nachfrage nach Mietwohnungen im Ort und im Stadtteil
• Anbindung an Frankfurt: S-Bahn, Autobahn, Pendelzeiten
• Arbeitgeber, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe
• Geplante Entwicklungen: Neubaugebiete, Verkehrsprojekte, Gewerbeansiedlungen

2. Mieten und Mietverträge

• Aktuelle Mieterliste mit Wohnfläche, Nettokaltmiete und Mietbeginn je Einheit
• Alle Mietverträge im Original prüfen – inklusive Staffel- oder Indexvereinbarungen
• Ist-Mieten mit dem örtlichen Mietspiegel vergleichen
• Geltende Mietregeln am Standort prüfen: In Frankfurt und vielen Umlandgemeinden gelten Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze
• Leerstand, Mietrückstände, laufende Streitigkeiten
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre

3. Bauzustand und Energie

• Dach, Fassade, Fenster, Keller (Feuchtigkeit)
• Heizung: Alter, Energieträger, anstehende Pflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz
• Elektrik und Wasserleitungen, besonders bei Altbauten
• Energieausweis und Modernisierungshistorie
• Bei Bedarf: Begehung mit einem Bausachverständigen

4. Rechtliches

• Aktueller Grundbuchauszug: Lasten, Rechte, Grundschulden
• Baulastenverzeichnis und Baugenehmigungen, besonders bei Ausbauten
• Ist das Haus bereits in Wohnungseigentum aufgeteilt? Dann Teilungserklärung prüfen
• Denkmalschutz, Erhaltungssatzung oder Milieuschutz am Standort

5. Zahlen und Finanzierung

• Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete
• Bruttomietrendite und Nettomietrendite nach Bewirtschaftungskosten
• Gesamtkosten inklusive Kaufnebenkosten in Hessen
• Rücklage für Instandhaltung und geplante Modernisierungen
• Finanzierung mit Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgung durchrechnen
• Cashflow nach Zins, Tilgung und Kosten: Trägt sich das Objekt?

Wo im Rhein-Main-Gebiet?

In Frankfurt selbst sind die Kaufpreise hoch und die Renditen entsprechend niedriger. Im Umland – etwa in Offenbach, Hanau, Dietzenbach oder im Main-Kinzig-Kreis – sind die Einstiegspreise oft niedriger und die Mietrenditen höher, bei guter Anbindung an Frankfurt. Welche Lage passt, hängt von Ihrer Strategie ab: Wertstabilität, laufender Cashflow oder Entwicklungspotenzial.

Wie ich Sie unterstütze

Viele Mehrfamilienhäuser werden nicht öffentlich angeboten, sondern diskret über Netzwerke vermittelt. Ich stelle Ihnen passende Objekte aus meinem Netzwerk vor, rechne sie mit Ihnen durch und begleite Sie bis zum Notartermin. Aktuelle Angebote finden Sie unter Objekte.

Häufige Fragen

Ab wie vielen Einheiten spricht man von einem Mehrfamilienhaus?

Üblicherweise ab drei Wohneinheiten. Häuser mit zwei Einheiten werden meist als Zweifamilienhaus bezeichnet.

Brauche ich eine Hausverwaltung?

Nicht zwingend. Viele Eigentümer verwalten kleinere Häuser selbst. Mit wachsender Zahl an Einheiten oder wenig Zeit lohnt sich meist eine professionelle Mietverwaltung.

Gilt beim Mehrfamilienhaus die Teilung der Maklerprovision?

Nein. Die gesetzliche Teilungsregel gilt nur für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Beim Mehrfamilienhaus wird die Provision individuell vereinbart.

Diese Checkliste ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Bauberatung im Einzelfall. Stand September 2026.